Vorsteueraufteilung bei Geb�uden

[Schnitzer]

Hallo allerseits, das Thema Vorsteueraufteilung l��t mich nicht los.

2 Detailfragen zur Vorsteueraufteilung bei Geb�uden:

Also: Normalerweise ist die Vorsteuer nach Nutzfl�chen aufzuteilen (Verh�ltnis Vermietung ohne USt zu Vermietung mit USt). Im Fall des Erwerbs (nicht Herstellung!) eines Geb�udes akzeptiert die Verwaltung auch eine Aufteilung nach den Kaufpreisanteilen, die f�r die unterschiedlich vermieteten Geb�udeteile ermittelt wurden (gewerblich genutzte Teile i.dR. mit Option zur USt, Wohnungen zwangsl�ufig US-frei).

Frage 1: Kann ich den aus den Kaufpreisanteilen ermittelten Verteilungsschl�ssel auch f�r die Vorsteuer auf laufende Kosten nehmen oder darf ich nur die auf den Erwerb anfallende Vorsteuer (Rechnung von Makler u. Notar) danach aufteilen.

Frage 2: Welche Art von Nachweisen werden von der Finanzverwaltung f�r die Begr�ndung des Schl�ssels nach Kaufpreisanteilen akzeptiert?

Danke

Viele Gr��e
Schnitzer

[zaunkönig]

Hallo,

f�r die Aufteilung der Vorsteuer in einen abzugsf�higen (steuerpflichtige Ums�tze) und einen nichtabzugsf�higen (steuerfreie Ums�tze) Anteil im Zusammenhang mit gemischt genutzten Grundst�cken gilt im Grundsatz die Aufteilung nach Wohn-/Nutzfl�che.

Soweit dieser Aufteilungsschl�ssel zu einer ungerechtfertigten Besteuerung f�hren w�rde, kann ein anderer Aufteilungsschl�ssel herangezogen werden, der den tats�chlichen Gegebenheiten am n�chsten kommt.
Denkbar w�re z.B. die Aufteilung der Vorsteuer nach den Ums�tzen oder, wie hier angedacht, nach einem Verm�genswertschl�ssel.

Um nun eine Aufteilung nach Kaufpreis der jeweiligen Verm�genseinheiten zu erlangen, bed�rfte es nicht nur einer entsprechenden Aufteilung im Kaufvertrag, wo jede Verm�genseinheit eine spezifische Zuordnung erf�hrt, sondern auch einer strukturierten Begr�ndung, warum bei gleicher Grundfl�che eine Dachgeschosswohnung weniger wert ist als eine Wohnung in der ersten Etage und diese wiederum weniger Wert ist als die gewerblich genutzte Einheit im Erdgeschoss.
Da m�sste es denn schon bauliche Unterscheidungen geben, die zu einer entsprechenden Wertezuordnung f�hren.

Der gefundene Aufteilungsschl�ssel ist systematisch normalerweise auch der Schl�ssel der generell f�r die Aufteilung der Vorsteuer gilt. Allerdings auch nur insoweit, wie der Aufteilungssschl�ssel nicht zu einer ungerechtfertigten Besteuerung beim Vorsteuerabzug der laufenden Kosten f�hrt.

Wenn also hier Gr�nde vorliegen vom allgemeinen Aufteilungsma�stab nach Wohn-/Nutzfl�che abzuweichen, sollte es daf�r belegbare Gr�nde geben.

Ich empfehle hier eindringlich sich entsprechende steuerliche Beratung hinzuzuziehen.

[Schnitzer]

Hallo Zaunk�nig,

erst einmal danke.

Aufteilung nach Umsatz geht wohl nicht mehr seit 2004 wg � 15 (4) S. 3 UStG, wonach Aufteilung nach Ums�tzen nur zul�ssig ist, "wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung m�glich ist". Nur bei Kauf geht auch die Aufteilung nach Ertragwerten (A 208 (2) S. 11 UStR 2005). Widerspricht sich aber so stehts auch in Verwaltungsanweisungen.

Begr�ndung f�r unterschiedliche Werte z.B. Gewerbe im EG und Wohnung im OG: Die Gewerbeeinheit wirft mehr Miete pro qm ab, hat also h�heren Ertragswert.

Ihrer Ansicht nach, d�rfte ich also den Aufteilungsschl�ssel auch f�r die laufenden Kosten der Vermietung nutzen.

Die Aufteilung m�sste bereits im Kaufvertrag erfolgen?

[zaunkönig]

Hallo,

BMF-Schreiben vom 24.11.2004; hier RZ 11

[Schnitzer]

schon klar zaunk�nig. Dort steht:
"Beim Erwerb von Geb�uden kommt auch weiterhin eine Vorsteueraufteilung nach dem Verh�ltnis der Ertragswerte zur Verkehrswertermittlung in Betracht, da es sich hierbei nicht um eine Umsatzschl�ssel-Methode im vorgenannten Sinn handelt (vgl. Abschnitt 208 Abs. 2 Satz 11 UStR)."

Habe ich auch gelesen. Das ist eine Verbeugung vor den BFH-Urteilen von 1998 (5.2. und 12.3.). Dort wird gerechnet: Jahresmiete (also Umsatz) pro Geb�udeteil x f�r gesamtes Geb�ude einheitlicher Multiplikator. Also doch wieder Umsatz (ist doch egal ob ich den Umsatz mit 13,9 (in einem entschiedenen Fall) oder mit 12 (in dem anderen entschiedenen Fall) multipliziere.

- Aufteilungsschl�ssel einheitlich f�r Vorsteuer aus Anschaffungs(neben)kosten und laufenden (Betriebs)kosten?
- Aufteilung des Kaufpreises muss schon im Kaufvertrag erfolgen oder darf auch an Hand von Kalkulationen des K�ufers erfolgen? Was meinen Sie? Kennen Sie eine Literaturstelle?

[zaunkönig]

Hallo,

steht alles im verlinkten BMF-Schreiben.

Siehe Randziffer 9


Und hinsichtlich der Anerkennung geht das BMF-Schreiben schon gleich zu Beginn darauf ein, dass die Aufteilung im Kaufvertrag indizi�se Wirkung entfaltet und dem erkl�rten Willen der Vertragsparteien entspricht. insoweit auch Bindungswirkung f�r die Verwaltung entwickelt.

Vielleicht mal ausdrucken und lesen. Ist etwas �bersichtlicher als am Bildschirm.

[Schnitzer]

Aufteilungsschl�ssel
Tja, ich habe die Rz. 9 zwar gelesen, war mir aber nicht sicher, ob ich den Text so verstehen darf, dass ich den Aufteilungsschl�ssel (Ertragswerte!), den ich auf die AK anwende, auch auf die laufenden Kosten anwenden darf. Schlie�lich beziehen sich die Rz. 3 - 9 auf Eingangsleistungen vor dem 1.1.2004 (bei mir gehts um Geb�udekauf in 2007). Gut, wenn das so ist.

Nachweise
Wo im BMF-Schreiben steht das mit der Indizwirkung des Kaufvertrags? Ich finde es nicht. Ich meine ansonsten ist das klar, die Finanzverwaltung muss grunds�tzlich den zivilrechtlichen Willen akzeptieren. Die Kaufpreisaufteilung im Vertrag w�re sicherlich der st�rkste Nachweis. Werden noch andere M�glichkeiten des Nachweises anerkannt, wenn es um die Durchsetzung des Aufteilungsschl�ssels nach Ertragswerten geht?